Financiamento de imóveis já supera R$ 100 bi

Fernando Teixeira

Jornal DCI

SÃO PAULO - O saldo de crédito direcionado para financiamento de imóveis, segundo dados do Banco Central (BC), já ultrapassou R$ 100 bilhões, e cresceu 3,5% somente em maio. Em 12 meses, os recursos direcionados a habitação cresceram 51,1%. O panorama divide a opinião de especialistas. Uma parte acredita em bolha no longo prazo; a outra, não.

Um terceiro ingrediente para apimentar as discussões fica com os bancos. As instituições olham com carinho para este público porque em praticamente todos bancos grandes o crédito imobiliário é o que mais cresce.

Um exemplo é o banco Bradesco, que somente na comparação entre o primeiro trimestre de 2010 contra o de 2009 cresceu 180%. A projeção é romper a barreira dos R$ 7 bilhões em dezembro. No concorrente Itaú Unibanco, a comparação entre 31 de março de um ano e do outro revelou o crescimento de 41,7% da carteira imobiliária. A instituição projeta chegar a R$ 10 bilhões no final de 2010.

Um dos motivos de os bancos abrirem os cofres para financiar imóveis é o loan-to-value (LTV). A sigla mede a relação do saldo devedor contra o valor de avaliação do imóvel financiado. Segundo o superintendente executivo de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, além de não financiar o valor total do imóvel, o saldo devedor sempre fica abaixo do valor avaliado do imóvel. "É uma relação de 60 para 100, na maioria dos casos."

Borges explicou que nos EUA o LTV estava abaixo de 1 e, por isto, houve devolução de imóveis e o início da crise. "Hoje os contratos são fechados em 20 dias. Há 10 anos era acima de 90 dias."

Em 2005, o banco emprestou R$ 700 milhões. "Em um mês deste ano, emprestamos R$ 800 milhões. O Brasil vive um momento ímpar na história de crédito imobiliário", define o executivo. Para ele, a justificativa são prazos mais flexíveis, taxas de juros mais baixas e emprego e renda em alta.

Segundo ele, a garantia dos bancos é a alienação fiduciária. "Quando havia a hipoteca, a inadimplência era de 10%; hoje é de

1,5%. O risco é menor." Borges descarta falta de crédito. "O funding da poupança é o suficiente."

Contudo, o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz Antônio França, acredita que em um prazo de três anos a poupança não consiga mais atender toda a demanda por crédito imobiliário. "Haverá déficit de R$ 20 bilhões, pois o País necessita de R$ 50 bilhões. Temos captação de R$ 30 bilhões na poupança", afirmou.

França disse que as famílias preferem comprar imóveis com financiamento. "Antes, os consumidores preferiam poupar a maior parte dos recursos para adquirir uma casa. Agora, financiam cerca de 60% do valor."

Bolha

Os especialistas consultados pelo DCI não acreditam em "bolha" similar ao que aconteceu nos EUA. Para eles, o perigo está nos preços.

Um dos que defendem que não há comportamento de bolha é Alcides Leite, economista da Trevisan Escola de Negócios. Ele não se assusta com o fato de o balanço do BC apontar aumento de R$ 60, 877 bilhões em 2009 para R$ 102, 4 bilhões destinados ao financiamento de imóveis. "Não faz sentido falar em bolha quando se empresta tão pouco em relação ao PIB. Não ultrapassamos a barreira de 10%."

Para o economista há uma demanda reprimida por causa dos problemas históricos do Brasil, como inflação alta. "Existe muito espaço para crescer."

Contudo, ele não descarta uma "microbolha instantânea" nos preços. "Pode-se falar em bolha quando 80% do PIB está comprometido. Temos apenas 5%." Segundo Leite, mesmo que haja uma disparada de preços por falta de imóveis, as empresas acabam respondendo no médio e longo prazo. "Os preços vão se equilibrar. O mercado está aquecido, temos até falta de mão de obra".

O economista-chefe da Korus Investimentos, Marcelo de Faro, vê uma pequena bolha no preço dos imóveis. Para isto, relata o que acontece no Rio de Janeiro. Segundo ele, em alguns lugares da capital fluminense, os preços inflacionaram 200% em apenas 2 anos. "Copa, Olimpíadas e obras como o trem-bala valorizaram os imóveis, acima da média nacional."

Mesmo com esse panorama, o economista acredita em equilíbrio de preços no médio prazo. Faro também não acredita em desabastecimento de crédito nos bancos. "São instituições criativas. Podem recorrer à recapitalização e venda de dívida."

Segundo ele, o Brasil sofre um represamento de 30 anos na demanda de venda de imóveis. Com o preço dos aluguéis mais barato, o tomador de crédito paga por um imóvel próprio. "Os aluguéis eram cerca de 3% do valor do imóvel. Hoje são de 0,5%. Há substituição."