Crédito imobiliário avança e flerta com derivativo no país

publicado por TONI SCIARRETTADA

em 11/01/2010

Folha de São Paulo

Plano é transformar empréstimos a mutuários em títulos negociados no mercado para elevar os recursos disponíveis

Crédito para o setor em relação ao PIB é inferior ao de outros emergentes; modelo levado ao extremo detonou a crise de hipotecas nos EUA

O mercado imobiliário brasileiro, um dos mais atrasados do mundo em termos de crédito, se prepara para dar o seu maior salto a partir deste ano. A aposta é repetir o sucesso das empresas brasileiras que abriram capital e buscar recursos para o financiamento da compra de imóveis no mercado de capitais, incluindo o uso de derivativos, como ocorre nas principais economias do mundo.

Para atrair o dinheiro dos fundos de pensão e de investimento, os empréstimos têm de passar pelo processo de "empacotamento", chamado de securitização, em que são convertidos em título com liquidez no mercado. Nele, uma dívida de 30 anos vira um papel com preço, variando de acordo com um "rating" (nota) dado por agência de risco, oferta e demanda.

Essa "engenharia", que usa derivativos [contratos que "derivam" de outro ativo; no caso, de crédito] foi amadurecida nos EUA, onde papéis de alto risco levaram à crise das hipotecas de segunda linha ("subprime").

Para os fundos de investimento, os papéis imobiliários podem se tornar opções de baixo risco de crédito -a inadimplência gira em 2,5%- com ganho superior ao dos títulos do governo. Até há pouco tempo, não havia mercado para esses papéis devido ao baixo retorno. Já os fundos de pensão têm interesse em papéis com vencimento daqui 20 anos, quando pagarão mais aposentadorias.

"Todas as condições estão dadas para esse mercado decolar. E sem os excessos vistos nos EUA", disse Fernando Brasileiro, presidente da Cibrasec, maior securitizadora do país.

Flexibilizar a poupança

O caminho de acesso ao mercado de capitais passa pela flexibilização das regras da poupança, principal fonte de recursos do setor, que poderia ser melhor aproveitada se os bancos não tivessem de esperar até a última prestação do imóvel para retirá-lo do balanço.

Hoje, os bancos precisam manter em carteira empréstimos imobiliários correspondentes a 65% da captação da poupança, sob pena de o montante não utilizado ficar retido como compulsório sem remuneração no Banco Central.

Com um pequeno ajuste na regra, as instituições financeiras poderiam utilizar os 65% da poupança, e ainda ficar livres para ""empacotar" o empréstimo e vendê-lo no mercado.

A proposta tem apoio do governo e do Banco Central. A Folha apurou no BC que a única objeção é que os bancos "reciclem" recursos baratos da poupança e usem o dinheiro para empréstimos de retorno maior, ou seja, que não destinem ao crédito imobiliário.

Entidades do setor defendem que os bancos cumpram os 65% de direcionamento somente pela originação do empréstimo. Dessa forma, o banco "recicla" o dinheiro da poupança, embolsa o lucro total da operação antes do vencimento, e obtém dinheiro novamente para fazer outro empréstimo utilizando o mesmo volume de recursos.

"O Sistema Financeiro da Habitação incentiva os bancos a não fazerem novas concessões para manter o estoque de crédito. Precisamos reoxigenar esse processo", diz o advogado Alexandre Assolini, presidente da comissão criada pela BM&F Bovespa para estudar como destravar o crédito imobiliário.

"Estamos falando em colocar uma rodinha no crédito imobiliário. Enxergamos 2010 como o ano em que a gente vai ter um novo sistema de financiamento, com a conjugação dos mercados imobiliário e financeiro", disse Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato do setor em São Paulo).

A flexibilização da poupança tem potencial para alavancar o crédito imobiliário, que não passa de 2,7% do PIB, atrás de México (9%), Chile (17%) e EUA (65%), entre outros.

Segundo especialistas, o atraso do Brasil no crédito imobiliário é uma das últimas heranças do período inflacionário. Só não aconteceu ainda porque o país tinha juros altos, que impediam financiamentos longos -em seis anos, uma dívida duplica com juro anual de 12%.

O Brasil é também um dos países com menor participação do mercado de capitais no financiamento imobiliário. Segundo a consultoria Accenture, só 2,3% do crédito imobiliário veio do mercado; nos EUA, chega a 63%, e, no México, a 8%.