Com novas regras, fundos imobiliários devem crescer mais

por Chiara Quintão

Fonte: imovel.com

O atual patamar da taxa de juros estão levando o mercado a apostar em expansão de papéis com lastro em imóveis

Os fundamentos para o setor de construção, que apontam para crescimento em toda a cadeia em 2010, os ajustes feitos na legislação de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) e o atual patamar da taxa de juros estão levando o mercado a apostar em expansão, no ano que vem, de papéis com lastro em imóveis. É esperado aumento na oferta dos FIIs e de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Do lado da demanda, há expectativa de que as fundações e pessoas físicas passem a investir mais nesses papéis.

O volume de fundos imobiliários cresceu em 2009. Foram registradas 18 ofertas de fundos na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) até 22 de dezembro, no total de R$ 1,3 bilhão, mais que o dobro dos R$ 518 milhões resultantes da soma das 12 ofertas de 2008. Os fundos têm lastros diversos, como imóveis de shopping centers, hospitais e universidades.

A perspectiva de melhora no volume de registros em 2010 decorre do ajuste feito nas regras de investimentos por parte dos fundos de pensão. Ao final de setembro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou que essas fundações possam investir até 10% de seu patrimônio em FIIs, ficando fora do limite de 8% para aplicação em imóveis. “Existe demanda de fundos de pensão por papéis de crédito estruturado de risco privado de longo prazo, indexados à inflação, com pagamento de cupom de juros maior que o dos títulos soberanos”, explica o diretor executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá. “Com a queda da taxa de juros, fundos de pensão têm de procurar investimentos com lastro real e rentabilidade perene. O mercado imobiliário tem tudo para fazer esse papel”, acrescenta o sócio da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos, Sergio Belleza Filho.

O sócio do escritório PMKA Advogados, Alexandre Assolini, ressalta que setor imobiliário continuará crescendo, e as taxas de juros “não devem subir muito” em 2010, o que favorece o segmento. “O mercado de FIIs está infantil ainda no Brasil. Em 2010, vai amadurecer, mas ainda não chegará a todo seu potencial”, diz Assolini.

As fundações já começaram a avaliar um maior número de propostas de investimento em FIIs e CRIs. O diretor superintendente do Ceres (fundo de pensão da Embrapa), Manoel Moacir Costa Macêdo, explica que é mais prático investir em cotas de fundos imobiliários ou em CRIs. Ele lembra que nem todos os gestores de recursos de fundos têm conhecimento suficiente para investir e administrar diretamente investimentos físicos. “Há uma série de taxas embutidas e o risco do imóvel ficar desocupado ou se depreciar. Em um CRI, por exemplo, você tem uma performance garantida”, afirma. De acordo com ele, o Ceres já aumentou as suas aplicações em cotas de fundos e CRIs, mas não revelou os valores.

O diretor administrativo financeiro da Fundação Coelba de Previdência Complementar (Faelba), Jeremias Xavier de Moura, avalia que até o momento não houve uma elevação significativa das autorizações para investimentos nesses papéis por parte da gestora de recursos que administra as aplicações da Faelba, mas espera maior desenvolvimento dessas aplicações no ano que vem. “Essas medidas demoram para ser avaliadas. A expectativa é de crescimento em 2010″, diz. A Faelba é o fundo de previdência dos funcionários da distribuidora de energia baiana Coelba.

Ano de ajustes

A criação de um limite específico para os fundos de pensão aplicarem em FIIs e CRIs foi apenas uma das alterações no mercado secundário em 2009. Até agosto, o mercado aguardava a definição do governo federal sobre a isenção de Imposto de Renda (IR) nos fundos imobiliários lastreados em CRIs. A instrução nº 472 da CVM, que entrou em vigor em novembro de 2008, permitiu a criação de fundos imobiliários lastreados em recebíveis de imóveis, mas deixou dúvidas sobre a tributação. Ao comprar diretamente um CRI, as pessoas físicas são isentas de IR, mas, adquirindo um fundo imobiliário com lastro nesse papel, o imposto poderia incidir na fonte. O setor preferiu não lançar esse tipo de produto até que a ambiguidade fosse desfeita, o que ocorreu só em agosto.

Segundo dados da CVM, foram registradas 36 ofertas no ano, no total de R$ 1,224 bilhão até 11 de dezembro, ante 28 ofertas, no total de R$ 830,737 milhões em 2008. A perspectiva é de aumento para 2010, uma vez que os escritórios que estruturam essas operações já tiveram tempo de se adaptar à nova legislação. “O ano de 2010 será o melhor possível para o mercado de CRIs. Vamos começar o ano com operações de CRIs em processo de estruturação, colocação e distribuição no total de R$ 1,2 bilhão, mesmo volume que fizemos em 2009″, conta Michaluá, da RB Capital.

Além das mudanças na legislação, o mercado de FIIs e CRIs começa a contar com a presença de maior número de investimentos pessoas físicas, o que deverá se intensificar em 2010. Recentemente, foi feita a colocação do FII RB Capital Renda, lastreado em sete imóveis residenciais alugados para “inquilinos de primeira linha” – empresas de grande porte nacionais e multinacionais. Segundo Michaluá, diretor executivo da RB Capital, a captação do fundo foi de R$ 132 milhões, mas a demanda chegou a quase R$ 400 milhões. “Dos 1.172 investidores atendidos, 1.171 foram pessoas físicas, acessadas pelos canais de private bank”, diz. A aplicação mínima era de R$ 5 mil. O executivo destaca que essa alternativa de investimento possibilita que pessoas físicas invistam no mercado imobiliário sem riscos de vacância e deterioração do imóvel que a compra de uma unidade para locação acarreta.

Outro movimento em 2010 deve ser a migração de parte dos CRIs para fundos com lastro em CRIs, segundo um consultor que pediu para não ter seu nome citado. Em geral, o limite mínimo de cada cota dos certificados é de R$ 300 mil (valores inferiores necessitam de requisitos adicionais, que praticamente inviabilizam a emissão), o que faz com que o número de investidores fique restrito, mesmo com o atrativo de isenção de IR para as pessoas físicas. Na compra de fundos imobiliários com lastro em CRIs, será possível fazer desembolsos menores para a aquisição das cotas. O consultor diz que devem ser lançados também fundos híbridos com lastro tanto em imóveis quando em CRIs.

O escritório PMKA Advogados está estruturando os contratos de dois fundos com lastro em CRIs, sendo um direcionado para investidores qualificados e outro para pessoas físicas. Além dos certificados, a PMKA estrutura, no momento, contratos de 12 fundos imobiliários, quantidade recorde, segundo Assolini.

Mas alguns desafios ainda precisam ser enfrentados para que o mercado secundário se amplie de fato no Brasil. “Falta os grandes bancos entrarem na distribuição de cotas de fundos imobiliários nas suas agências. O mercado de FIIs vai deslanchar quando houver mais papéis, mais cotistas, mais empresas e mais instituições financeiras envolvidas”, diz Belleza, da Consultoria Fundo Imobiliário.

A perspectiva de melhora no volume de registros em 2010 decorre do ajuste feito nas regras de investimentos por parte dos fundos de pensão. Ao final de setembro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou que essas fundações possam investir até 10% de seu patrimônio em FIIs, ficando fora do limite de 8% para aplicação em imóveis. “Existe demanda de fundos de pensão por papéis de crédito estruturado de risco privado de longo prazo, indexados à inflação, com pagamento de cupom de juros maior que o dos títulos soberanos”, explica o diretor executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá. “Com a queda da taxa de juros, fundos de pensão têm de procurar investimentos com lastro real e rentabilidade perene. O mercado imobiliário tem tudo para fazer esse papel”, acrescenta o sócio da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos, Sergio Belleza Filho.