Para Alugar Imóveis que Precisam de Reforma, Fique de Olho nos Gastos

Por: Equipe InfoMoney

20/03/09

InfoMoney

SÃO PAULO - Vidros quebrados, sujeira, paredes com pintura gasta, pisos fora do lugar. Na procura por um imóvel para alugar, o futuro inquilino acaba se deparando com locais em condições não muito aprazíveis. Muitas vezes, sem opção, ele acaba aceitando reformar o imóvel. Nesse caso, é preciso ponderar entre as possíveis vantagens que o proprietário do imóvel possa oferecer e, principalmente, aos custos, para não ter problemas lá na frente.

"Isso tem que ser analisado com cautela", afirma o engenheiro civil, Flavio Figueiredo, especialista em avaliações e perícias de imóveis. Segundo ele, para não sair no prejuízo, o futuro inquilino deve se atentar à real condição do imóvel. "Os reparos podem custar mais caro do que aparentam". Por isso, ele aconselha que quando encontrar o local desejado e este precisar de reformas, o bom mesmo é chamar um engenheiro ou arquiteto de confiança, que lhe dê uma ideia de qual será o custo real da reforma.

Decidi pela reforma, qual é a vantagem?

Além de deixar o imóvel do seu jeito, no fim das contas, o inquilino pode ter o valor gasto com a reforma devolvido. Uma das formas mais comuns de descontar esse valor é a "carência" no aluguel. "Período de carência tem que cobrir o prazo e os custos da reforma", explica o engenheiro. Nesse caso, o proprietário isenta o inquilino do aluguel por dois ou três meses ou pelo tempo equivalente ao valor gasto com a reforma.

Há ainda a opção de abater do aluguel o valor gasto, em parcelas. Mas, para não ter problemas, nada disso pode ser feito de maneira informal, tudo tem que estar previsto em contrato, como explica o especialista. "Em cláusula contratual é possível especificar os serviços, que pode ser uma coisa muito simples, como troca de janelas, mas às vezes, pode ser algo maior".

No entanto, o inquilino deve ficar atento e ter visão de curto prazo. Um exemplo: se você assina um contrato de 36 meses, no valor de R$ 700 ao mês, e gastou R$ 10 mil com a reforma, sem considerar outros fatores, em média, o gasto da reforma fica em quase R$ 300 por mês, até o fim do contrato. Se esse valor for abatido no aluguel, por mês, o inquilino paga R$ 400. A princípio pode até parecer vantajoso, mas é importante não esquecer que você gastou R$ 10 mil de uma vez só e que ao longo desse período o dinheiro poderia estar rendendo em alguma aplicação.

Figueiredo lembra, no entanto, que caso a reforma não seja muito onerosa, uma carência de dois a três meses pode acabar sendo vantajosa. "Tudo parte de uma noção de valores" e negociação, afirma o engenheiro.

Nada de transtornos

"Alugar um imóvel que precisa de reformas não é vantajoso", afirma, categórico, o presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo), José Viana. "É evidente que o inquilino terá uma responsabilidade maior", considera.

Viana lembra que não são só os custos que o futuro inquilino tem que considerar. O tempo e os transtornos que uma reforma traz também devem ser considerados. Ele questiona como uma pessoa vai morar em um local que está passando por reforma. Nesse caso, a carência não é, segundo ele, necessariamente uma vantagem. Isso porque, dependendo das condições do imóvel, o inquilino fica impedido de utilizá-lo enquanto a reforma não terminar.

Além disso, há a questão dos gastos. Viana explica que o proprietário pode questionar esses valores, já que, geralmente, ele não irá considerar a qualidade, mas o custo. "A questão dos comprovantes é questionável, porque tem que se considerar a qualidade do material, o custo da mão-de-obra".

E não é só isso. Ele lembra que há, ainda, a questão de aspecto legal. Para efetuar uma reforma, dependendo do imóvel, principalmente em apartamentos, é preciso a aprovação da Prefeitura. Para isso, é necessário ir até a Secretaria Municipal de Habitação munido do Certificado de Regularidade do imóvel. Enfim, enfrentar a burocracia.

Para o presidente do Creci-SP, alugar um imóvel que precisa de reparos "é uma questão de traz muitas dificuldades". Por essas e outras possíveis dificuldades, ele finaliza: "exceto se a pessoa realmente tiver necessidade de alugar aquele imóvel, eu desaconselho que o faça".

O outro lado

Os proprietários também devem ficar atentos quando escolhem deixar nas mãos dos inquilinos os custos da reforma. Figueiredo alerta que o que parece ser uma vantagem, pode gerar prejuízo.

Ele afirma que, muitas vezes, a reforma nada mais é do que uma limpeza geral e uma boa pintura, que podem sair mais baratas ao proprietário que o período de carência concedido. Além disso, há a incerteza sobre se o inquilino cumprirá a sua parte no acordo. Por isso, tudo deve estar estabelecido em contrato.

"É uma sensação de falso ganho, pois o proprietário calcula o valor das despesas aleatoriamente e acaba levando prejuízo financeiro, além de correr o risco do inquilino não fazer os reparos ou então fazer mal feito", afirma.