Zap e Fipe terão índice de preços de imóveis

Índice FipeZap será mensal e deve ajudar consumidores na hora da compra

Fernando Scheller, de O Estado de S. Paulo

SÃO PAULO - Afinal, quanto sobem os preços dos imóveis? Em tempos de forte crescimento no mercado imobiliário, o índice FipeZap, uma associação entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o site Zap Imóveis, dos jornais ‘O Estado de S. Paulo’ e ‘O Globo’, vai oferecer um índice mensal, a partir deste mês, que poderá orientar os consumidores sobre a real valorização dos preços imobiliários.

O novo índice - válido para São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Salvador e Distrito Federal - usa o banco de dados de 190 mil anúncios do Zap Imóveis, que contabiliza 3,5 milhões de visitantes únicos por mês, para acompanhar a evolução dos valores pedidos em apartamentos de 1 a 4 dormitórios.

Os dados do FipeZap de janeiro, por exemplo, mostram que, no Rio, os preços dos apartamentos subiram 2,8% em comparação a dezembro - a maior variação entre os locais pesquisados. Em São Paulo, os preços subiram 1,7% na mesma comparação, enquanto em Fortaleza os preços caíram 0,4%. Na média nacional, a evolução do valor pedido nos apartamentos ficou em 1,8% no mês passado.

Nos casos do Rio e de São Paulo, a Fipe fez uma análise retroativa dos dados do Zap Imóveis dos últimos três anos. Assim, embora exista forte variação entre os diferentes bairros, a alta média nos preços desde 2008 ficou em 79,2% em São Paulo e em 94,7% no Rio. Nos últimos 12 meses, os preços variaram 24% na capital paulista e 40,5% no Rio.

Segundo o diretor de marketing e produto do Zap, Eduardo Gama Schaeffer, os dados mostram que, nos últimos três anos, a maior valorização de preços se deu nos apartamentos de 1 e 2 dormitórios. Em São Paulo, os apartamentos menores subiram, em média, 88% nos últimos três anos, enquanto os de 3 e 4 quartos tiveram alta de 72% e 56%, respectivamente.

O executivo diz que os dados mostram o fortalecimento de novos perfis de moradia nas principais capitais do País. "O perfil do morador de 1 dormitório é diferenciado. Não é a família tradicional, muitas vezes os filhos de famílias de classe média alta que passam a morar sozinhos", diz Schaeffer. "No caso dos preços do Rio, houve uma influência clara do anúncio dos Jogos Olímpicos na curva de preços."

Comparação. Uma ferramenta no Zap Imóveis permitirá que os proprietários de apartamentos confiram a evolução da valorização de seu imóvel com outros investimentos, como a renda fixa e o índice Ibovespa. Nos últimos três anos, por exemplo, o CDI teve valorização de 35,4%, enquanto os imóveis em São Paulo subiram quase 80%.

Entretanto, segundo o coordenador do projeto do índice na Fipe, Eduardo Zylberstajn, a valorização do imóvel não pode ser confundida com o ganho do proprietário - isso porque, no caso dos apartamentos, há custos embutidos como impostos, condomínio e depreciação. "Não é uma conta tão simples, como no caso de um investimento com retorno fixo. Se o rendimento da Bolsa é de 80% no período e você aplicou R$ 1.000, terá no fim R$ 1.800. Para imóveis, a situação envolve outros fatores."

Zylberstajn diz que o instituto de pesquisas decidiu compilar apenas os dados de apartamentos, tanto pela quantidade de ofertas quanto pela maior facilidade em comparar as informações. "Nas residências, há muitas diferenças que influenciam no preço final e que variam caso a caso, como piscina, área disponível do terreno e segurança."

Para Zylberstajn, esse tipo de índice pode ajudar a conter a especulação imobiliária - isso porque anúncios de grandes variações de preço, geralmente ligadas a locais ou empreendimentos específicos, podem distorcer a realidade do mercado. "Quanto mais indicadores o mercado tiver, melhor", diz.

Aluguel. O indicador FipeZap também considera os preços dos aluguéis. E os dados mostram que a locação vem subindo menos que os valores de venda. Nos últimos três anos, o valor dos aluguéis no Rio subiu, em média, 63,1%; em igual período, o preço de venda teve alta de quase 95%.

Ainda assim, os dados mostram que o mercado caminha a passos mais largos que o índice que reajusta os preços dos contratos de locação, o IGP-M. Desde 2008, o índice teve alta de 19,8%. Para Schaeffer, isso mostra que os contratos antigos estão ficando defasados em relação aos preços do mercado.