domingo, 4 de dezembro de 2011

A Cláusula de Exclusividade na intermediação imobiliária

Sabe-se que com o advento do Código Civil de 2002, o contrato de corretagem tornou-se típico, ou seja, suas principais cláusulas regem-se pelo disposto nos artigos 722 e seguintes deste diploma. E é, justamente, nestes artigos que encontram-se elencados os direitos e deveres do profissional no exercício de suas atividades, acrescido dos preceitos tipificados na Lei 6.530/78 e Decreto Lei nº 81.871/78, bem como as Resoluções Editadas pelo Cofeci.

 
Especificamente, no artigo 726 do Código Civil estabelece que se o Corretor possuir o benefício da exclusividade terá direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, conforme transcrito:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. (grifos nossos)

Assim sendo, mesmo que se admitisse que o negócio fora realizado diretamente entre as partes, o Corretor de Imóveis terá direito à remuneração integral, já que estava beneficiado pela exclusividade.
Da mesma forma é o entendimento do douto e consagrado jurista brasileiro Carlos Roberto Gonçalves, cujo texto reproduzo:

“Acrescenta a segunda parte do aludido art. 726 que, se, todavia, “por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. Portanto, ajustada a corretagem exclusiva, a solução é outra: a comissão se torna devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. (…) Observe-se que o mencionado art. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito.” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume III. 5ª Edição. Editora Saraiva, páginas 445/446) (grifos nossos)

A título de mera exemplificação, cabe apresentar os venerandos acórdãos, in verbis:
EMENTA – Cobrança – Comissão de corretagem – Cláusula de exclusividade inserida em contrato escrito firmado entre as partes – Validade da disposição – Comissão devida, ainda que o imóvel tenha sido vendido diretamente pelo proprietário – Recurso do réu não provido. (Apelação Cível nº. 992.05.103574-9 – TJ/SP – 27ª Camara de Direito Privado – Relator Juiz Antonio Maria)

(grifos nossos)
“COMISSÃO DE CORRETAGEM – Aproximadas as partes e formalizado o negócio, com dia marcado para a assinatura de escritura de compra e venda, se esse não se realiza, única e exclusivamente, por culpa do devedor, é devida a comissão de corretagem”. (STJ – REsp 147317 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Eduardo Ribeiro – DJU 12.04.1999 – p. 144)

Ementa: “Contrato de intermediação de venda. Cláusula de exclusividade desrespeitada. Venda do imóvel efetuada por outra imobiliária. Obrigação de pagar o valor da comissão contratualmente ajustada. Afastada a preliminar de cerceamento de defesa. Prova pericial irrelevante para o deslinde da ação e sem possibilidade de serem colhidas impressões digitais dado o manuseio do documento. Relação contratual provada por testemunhas”. 0062396-72.2007.8.26.0000-Apelação-Relator(a): Marcia Tessitore-Comarca: Marília -Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado -Data do julgamento: 29/11/2011-Data do julgamento: 29/11/2011 -Data de registro: 29/11/2011 -Outros números: 1111980700

Ementa: “CORRETAGEM. COBRANÇA. 1. Se o ajuste foi firmado livremente entre as partes prevalece a regra do pacta sunt servanda, devendo o réu arcar com a responsabilidade assumida no acordo de vontades. 2. Comprovado que a venda se deu dentro do prazo de exclusividade, é devida a respectiva comissão sobre o valor real do negócio. 3. Não demonstrado que o réu infringiu cláusulas contratuais, incabível a incidência de multa. Recurso parcialmente provido”.-0054617-44.2009.8.26.0405 Apelação-Relator(a): Felipe Ferreira -Comarca: Osasco -Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado -Data do julgamento: 19/10/2011 -Data de registro: 21/10/2011-Outros números: 00546174420098260405
“MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. PROPOSTA ACEITA. DESISTÊNCIA POSTERIOR DO VENDEDOR. JUSTA CAUSA. AUSÊNCIA. REMUNERAÇÃO DEVIDA. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. CABIMENTO. Mediação. Serviços de corretagem. Negócio imobiliário. Aproximação presidida pelo corretor. Pré-contrato, sob conveniência dos réus (vendedores). Desistência destes, sem justa causa. Serviços prestados. Remuneração devida”. (TJSP, 2º TACiv, 6ª Câmara, rel. Des. CARLOS RUSSO, j. 10.11.2004)

“MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO MONITÓRIA. OBRIGAÇÃO DE PAGAR ASSUMIDA EM DOCUMENTO ESCRITO. VENDA COM EXCLUSIVIDADE. NEGÓCIO CONCRETIZADO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR DENTRO DO PRAZO ESTIPULADO. DESCUMPRIMENTO DO PACTUADO. OCORRÊNCIA. CABIMENTO. Se o contrato previu prazo certo para a concretização da venda do imóvel com exclusividade, responde a contratante pelos serviços de corretagem, ainda que a venda tenha sido feita por intermédio de outra corretora”. (TJSP, 30ª Câmara, Apelação sem revisão 654.076-00/5, rel. Des. LINO MACHADO, j. 18.5.2005)
“MEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA – VENCIMENTO DO PRAZO DE EFICÁCIA NA OPÇÃO DE VENDA – PRORROGAÇÃO DO LAPSO TEMPORAL E APROXIMAÇÃO DAS PARTES – COMPROVAÇÃO – ADMISSIBILIDADE – Ainda que vencido o prazo de eficácia lançado por escrito na opção de venda, é devida a verba remuneratória do Corretor de Imóveis se comprovadas a prorrogação do lapso temporal e a aproximação, por ele, das partes, condutora ao acordo de vontades a propósito do negócio intermediado”. (2º TACSP – Ap. c/ Rev. 610.561-00/5 – 4ª C. – Rel. Juiz Rodrigues da Silva – DOESP 03.05.2002)

Por fim, conclui-se: que a EXCLUSIVIDADE = FIDELIDADE = COMPROMISSO = RESULTADOS, ou seja, a exclusividade traz enorme fidelidade na prestação de serviços, que por consequência traz compromisso de todos os envolvidos (proprietário do imóvel e equipe de vendas) e como consequência final natural traz resultados mais rápidos e eficientes.

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