As mudanças experimentadas pelo mercado imobiliário, com a abertura do crédito para os consumidores em grande escala, trouxeram modificações importantes para o planejamento e desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários. Um público consumidor mais exigente, diante de uma oferta volumosa, criação de vetores de expansão da cidade e de novos bairros planejados demandam um conhecimento do mercado mais apurado.
Ou seja, materiais e técnicas construtivas avançadas, comportamento do consumidor em face de sua capacidade financeira e velocidade suficiente para não ser ultrapassado pelo concorrente.
Embora faltem estudos sobre a taxa de sucesso ou de insucesso de empreendimentos imobiliários, nos deparamos às vezes com concepções de empreendimentos cuja ideia, embora defendida com vigor e entusiasmo, não responde o que apontam as pesquisas de mercado. Às vezes a ideia pode até ser boa, mas o mercado não responde à altura, ou seja, houve uma superestimação do produto, ou talvez a localização do terreno não corresponda à expectativa estimada para a comercialização do empreendimento.
É indispensável o conhecimento técnico, através de pesquisa, do comportamento do público-alvo, para quem se destina o empreendimento, bem como da área onde ele será erguido. Expectativa quanto ao desejo de ter uma moradia com determinados atributos pode não combinar com a renda do consumidor e nem com o preço do terreno, dado que a região pode ser carente de áreas com viabilidade de negócio.
Esse é um ponto importante no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. O tão decantado feeling do passado, decididamente, desapareceu. É fundamental que haja, na hora da tomada de decisão da incorporação imobiliária, as premissas básicas que norteiam o casamento entre terreno e produto, do contrário o esforço de consecução do negócio pode ficar seriamente abalado.
Não há mais espaço para o comprador se adequar ao produto. No passado, quando a demanda era fraca, bem como a oferta, bastava apontar para determinado lugar e erguer o empreendimento. Sem concorrência, devido às dificuldade de se empreender, o consumidor praticamente ficava refém das poucas oportunidades que lhe eram oferecidas pelos incorporadores imobiliários.
Hoje o terreno demanda um produto compatível com aquilo que o mercado espera, não é possível colocar um produto excelente ou um produto de baixo nível num determinado terreno. Há de se ter um empreendimento com arquitetura arrojada num terreno que dê resposta condizente com a equação financeira do negócio e com a expectativa e renda do público-alvo.
Ou seja, há de se buscar na fase de desenvolvimento do planejamento do produto responder a perguntas capitais, tais como: onde vou colocar o meu produto, para que público-alvo e a que preço? Porém, a obtenção dessas respostas deixou de ser um mero exercício de ideias e sim de conhecimento e pesquisa de mercado, por profissionais qualificados.
Migração de renda dos consumidores, novas expectativas de vida, novos hábitos adquiridos, mobilidade social no seio das diversas categorias de profissionais, que formam o público a ser atingido, equação econômico-financeira do produto, envolvendo o terreno, e estratégia de marketing, formam o pool a ser estudado no lugar do feeling do negócio.
