Norma zera informalidade em imóveis

priscila yasbek

jornal DCI

SÃO PAULO - Vários profissionais do ramo de construção civil no Brasil, afirmaram, nesta semana, que a nova Norma de Desempenho para Edifícios Habitacionais de até cinco pavimentos - que entra em vigor em maio de 2010 - pode acabar com a "concorrência desleal" no setor, e não deve trazer grandes mudanças para empresas que já obedecem às normas técnicas vigentes. Criada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a nova Norma exige que as construtoras apresentem no projeto de construção dados sobre a qualidade, o prazo de vida útil, o prazo de garantia e o desempenho de cada sistema da obra comercializada.

Carlos Alberto de Moraes Borges, presidente do Comitê Brasileiro da Construção Civil da ABNT, explica que a Norma não deve ter impacto financeiro significativo para empresas formais, uma vez que elas já realizam suas construções dentro das normas técnicas existentes. "Para aqueles que já cumprem as normas técnicas não vai ter impacto nenhum de custo. Foi levada em conta, propositalmente, a tecnologia atualmente utilizada [pelas construtoras] para se criar um nível inicial relativamente baixo e fácil de ser atendido." Segundo ele, como 70% da construção civil é informal e, mesmo dos 30% formais, muitos não conhecem as normas técnicas. "Acredito que se ela for cobrada haverá impacto na concorrência", disse Borges durante o Construtech 2009 - Encontro dos Profissionais da Indústria da Construção e Arquitetura, promovido pela Pini.

Produção

Ana Figueiredo, consultora de projetos da Rodobens, disse que a empresa não deve ter mudanças no processo de produção a partir da vigência da Norma, pois já possui avaliações de desempenho de sistema térmico e acústico feitas pelo Instituto de Pesquisa Tecnológica em suas obras, mas deve ter maior rigor nas especificações, visto que depois aprovado pela prefeitura, o empreendimento não será passível de modificações. Ana acrescenta que, se as exigências da Norma tiverem uma fiscalização efetiva, o impacto será favorável para a construtora. "Eu digo que a Norma é positiva, desde que ela vigore, porque vai haver uma concorrência com as outras construtoras em igualdade de condições, mas se ela não for efetivamente implementada no Brasil, a concorrência desleal deve persistir", diz.

O diretor de engenharia da Cyrela, Giorgio Lorenzo Vanossi, também afirma que a Norma deve ser positiva para a construtora, para ele ela deve "nivelar por cima" as empresas do setor. "A cultura de desempenho não combina com a atividade informal, então eu acredito que, realmente, o fato de ter a norma vai nivelar todo mundo, vai acabar muito essa informalidade", contou.

Pioneiro na implantação do Lean Construction, modo de produção americano que cria um planejamento executivo para obra e minimiza falhas no processo, Antonio Sérgio Itri Conte, diretor da Logical Systems Consultoria, acredita que a adequação à Norma de Desempenho deve acontecer intuitivamente.

"Se você desenha um processo de produção que foca toda essa parte de qualidade, sustentabilidade, meio ambiente, segurança no trabalho e nível de desempenho, isto vai vir naturalmente, sem implicar aumento de custos", afirmou.

Benefícios

Além de diminuir a informalidade do setor de construção civil, profissionais da indústria de construção civil afirmam que a Norma de Desempenho beneficiará o consumidor, que agora tem acesso a uma obra, que passa por uma série de exigências sobre o seu desempenho que antes não eram necessários.

"A norma de desempenho é um equilíbrio entre os dois lados do processo, o consumidor de um lado e a indústria do outro. O que nós assistíamos há muitos anos, hoje menos, era uma imposição quase que total da indústria. Com a Norma você tem um balizamento, você classifica os produtos dentro de um padrão aceitável, então todos tem que, pelo menos, se ajustar ao valor mínimo, aquele padrão mínimo de desempenho", disse Francisco Graziano, diretor da empresa de consultoria de projetos, Pasqua & Graziano Associados.

Entrevista: Mauricio Eugênio

Palestra: “A propaganda alavancando a venda de imóveis”
Data: 20 de outubro de 2009
Palestrante: Mauricio Eugênio, presidente do Grupo Eugênio

Confira abaixo a entrevista com o conferencista:

Fotos do evento:

Mauricio Eugênio durante exposição

Corretores durante o encontro

Alexandre Tirelli, vice-presidente do Sciesp; Camila Zinezzi, coordenadora de comunicação do Sciesp; Maurício Eugênio e Aida Maria Marques, 1ª tesoureira do Sciesp no momento da homenagem ao conferencista.

Diretoria Sciesp com o conferencista

Proposta quer impedir que imóvel de pessoas que vivem sozinhas seja penhorado

Por: Equipe InfoMoney

20/10/09

InfoMoney

SÃO PAULO - Solteiros, separados, divorciados ou viúvos, proprietários de um único imóvel, não poderão ter seus bens penhorados. A medida consta em Projeto de Lei 104/09, que tramita no Senado e deve ser votado nesta semana pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania.

Segundo o deputado Augusto Nardes, autor do projeto, a situação atual dessas pessoas é injusta e contraria o princípio de que todos são iguais perante a lei.

O que vigora

Hoje, o imóvel de solteiros, separados, divorciados ou viúvos pode ser penhorado. A medida, assim, altera a Lei 8.009/90, que garante que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável.

Segundo a lei, esse tipo de imóvel não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.

Narder quer estender o direito às pessoas que vivem sozinhas.FiadorTambém tramita no Senado medida que torna único imóvel de fiador impenhorável, caso ele tenha de arcar com dívida advinda da inadimplência do locador.

O Projeto de Lei 145/00, do senador Carlos Patrocínio, também diz que qualquer bem de família é impenhorável.

Cenário imobiliário muda e cresce procura por imóveis menores

Por: Gladys Ferraz Magalhães

19/10/09

InfoMoney

SÃO PAULO - A combinação entre crédito abundante e financiamento a perder de vista fez com que muitas famílias optassem por apartamentos de três ou quatro dormitórios, nos últimos anos, nas grandes cidades brasileiras.

Como consequência, segundo conta o sócio fundador da Five Planejamento Imobiliário, Alexandre Melão, no início de 2009, a cada 100 lançamentos em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo, apenas dois eram de aparatamentos de um quarto.

Por outro lado, neste mesmo período, houve um crescimento na demanda por apartamentos menores, resultando em muita gente procurando e não encontrando o imóvel ideal.

Quem procura?

Ainda segundo Melão, na última década, o número de jovens que, por motivos diversos, optam por morar sozinhos dobrou, o que pode explicar a alta na procura por apartamentos menores. Além disso, também cresceu a proporção de solteiros, idosos, casais sem filhos e divorciados, tendência que deve aumentar nos próximos anos.

"Um dos principais motivos para essa demanda é o fato de grandes cidades e capitais oferecerem mais opções de entidades de ensino como universidades e cursinhos recebendo, constantemente, jovens do interior em busca de estudo", diz.

Para atender a este novo perfil de consumidor, Melão acredita que, ao contrário do que vinha ocorrendo nos últimos anos, agora as construtoras devem investir em imóveis menores e com áreas de lazer também mais enxutas, já que, na opinião dele, este novo consumidor prefere sair de casa para se divertir.

"Sempre é interessante ter academia e espaço para reunir os amigos ou fazer uma festa, mas o perfil do público que busca esse tipo de imóvel prefere sair de suas casas para viver o lazer".

Financiamentos aumentam 8,1%

publicado em 16/10/2009

por ZAP IMÓVEIS

O volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança cresceu 8,1% em agosto, na comparação com julho e chegou a R$ 3,182 bilhões. Esse foi o melhor desempenho mensal de 2009. Na comparação com igual mês de 2008, no entanto, houve uma queda de 8,6%. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
A entidade destaca que na história do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), somente nos meses de junho, julho e agosto de 2008 havia sido superada a marca de R$ 3 bilhões em financiamentos.
Segundo a Abecip, os resultados confirmam a estimativa de que a concessão de crédito em 2009 deve repetir recorde de 2008. No ano passado, os contratos superaram R$ 30 bilhões. No acumulado de 2009, os empréstimos totalizaram R$ 19,57 bilhões, apenas 1,46% inferior ao do mesmo período do ano passado, de R$ 19,86 bilhões.
A Abecip destaca que o número de famílias atendidas também foi alto. Em agosto foram financiadas 29.641 habitações, o melhor resultado desde agosto de 2008. Conforme a entidade, a captação de recursos das contas de poupança foi positiva em R$ 1,51 bilhão, considerando a diferença entre depósitos e saques.

Imóveis: sancionada lei que permite uso do FGTS para pagar parcelas de consórcio

Por: Equipe InfoMoney

15/10/09

InfoMoney

SÃO PAULO - O presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, sancionou na última terça-feira (13) a Medida Provisória 462/2009. A utilização dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para pagar as parcelas do consórcio imobiliário é uma das emendas previstas no documento aprovado.

Na prática, a emenda, de autoria do deputado Aelton Freitas, iguala o mutuário ao consorciado. Para o deputado, é injustificável a distinção entre o consorciado e o mutuário e igualar as condições é uma questão de justiça. Ficam mantidas as modalidades de uso do FGTD anteriormente permitidoas, como a utilização dos recursos do fundo para oferta de lance ou complementar o crédito outorgado pelo grupo de consórcio.

"O trabalhador-consorciado adquirente de seu único imóvel residencial por meio do consórcio deve ter a faculdade de utilizar os recursos de sua conta vinculada ao FGTS para pagar a dívida contraída do grupo, total ou parcialmente, bem como efetuar saque para o pagamento das parcelas", afirmou Freitas na emenda.

Espera pela Regulamentação

A Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios) adiantou que, apesar da aprovação, o setor deve esperar a regulamentação do Conselho Curador do Fundo.

Por meio de nota, a associação afirmou que agora a nova lei (12.058/09) "permitirá que o principal sonho do brasileiro possa ser realizado via consórcio, o mecanismo mais econômico disponível no mercado". A Abac ressalta que a mudança coloca no mesmo patamar outras formas de aquisição da casa própria pelo SFH (Sistema Financeiro Habitacional).

"O Brasil busca uma sociedade não somente baseada em crédito e endividamento das pessoas, mas na disciplina do planejamento e poupança programada para a formação de patrimônio pessoal ou familiar", afirmou o presidente do Conselho Nacional da Abac, Idevaldo Rubens Mamprim.

Lei não deve mudar taxas de inadimplência

Mesmo com a nova lei, a inadimplência entre os consorciados de imóveis devem se manter nos mesmos patamares, uma vez que o pagamento da casa própria é sempre prioridade no orçamento doméstico. Segundo a Abac, considerando todas as modalidades de consórcio, a inadimplência do sistema está entre 6% e 8%.

Quanto às cotas vendidas, o número deve ser maior por conta da nova regra, já que com ela os trabalhadores contarão com uma garantia para o pagamento das prestações e lances, caso haja algum imprevisto no orçamento familiar.

Hoje o sistema de consórcios participa com cerca de 1% do PIB (Produto Interno Bruto), com volume de negócios superior a R$ 21 bilhões em 2008. O sistema conta com mais de 3,75 milhões de participantes ativos e só nos primeiros oito meses deste ano, mais de 1,29 milhão de novas cotas foram comercializadas.

MP 462/2009

A Medida Provisória 462/2009, hoje Lei 12.059/09, prevê uma série de propostas para que a União apoie financeiramente os estados e municípios atingidos pela crise financeira internacional.

Ao longo do seu processo de tramitação, 46 emendas, com a finalidade de angariar mais recursos às unidades da federação e ampliar os investimentos sociais, foram adicionadas.

Entrevista: Luís Sérgio Lico

Palestra: “Marketing Estratégico do Corretor de Imóveis”
Data: 13 de outubro de 2009
Palestrante: Luís Sérgio Lico, coordenador pedagógico da UNISescon

Confira abaixo a entrevista com o conferencista:


Luís Sérgio Lico

Fotos do evento:

Aida Maria Marques, Lico e Reinaldo Bressani durante homenagem ao conferencista




Corretores durante o encontro

Lico, durante exposição

Vendas crescem 4% em setembro

Fonte: O Povo – 12/10/2009

As vendas no varejo de material de construção cresceram 4% em setembro, na comparação com o mesmo mês do ano passado, segundo levantamento da Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco) divulgado nesta semana. Setores de cerâmica e acabamentos em geral, incluindo tintas, tiveram um crescimento de 6,5% no período. ``Isso indica uma retomada das obras, mesmo com o mês de setembro tendo um grande índice de chuvas. Temos que lembrar que, nessa época do ano, as pessoas já começam a preparar a residência para as festas de fim de ano, então é natural que os setores de acabamento tenham destaque nas vendas--, disse Cláudio Conz, presidente da Anamaco. Segundo a pesquisa da associação, o aumento foi de 4,5% no confronto de setembro com agosto. Já no acumulado do ano, o setor cresceu 3%. A entidade mantém a expectativa de crescimento em 2009 de 6,5% sobre 2008, quando houve recorde no faturamento (R$ 43,23 bilhões). ``Para 2010, projetamos um crescimento de 10% sobre 2009--, afirmou Conz. A Anamaco continua tentando prorrogar a redução do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) incidente sobre os produtos do setor.

A desoneração temporária foi anunciada em abril e beneficiou produtos como cimento, tinta e cerâmica, que tiveram redução média imediata nos preços de 8,5%, segundo a associação. "A redução do IPI está em vigor até o dia 31 de dezembro, mas estamos trabalhando o adiamento do prazo, pois, ela não valeu imediatamente para os nossos estoques", disse Conz. (da Folhapress)

Imóvel como lastro para crédito

Henrique César Gallo

Jornal DCI

Existem hoje mecanismos capazes de gerar financiamento a baixo custo, sem pôr em risco a ocupação do imóvel

Não é de hoje que se sabe que existe uma grande diferença entre financiamento com garantia ao credor e sem garantia. E mesmo entre os garantidos existem diferenças, que estão traduzidas na taxa de juros cobrada em cada uma dessas modalidades. Trata-se de um princípio básico dos investimentos: quanto maior o risco assumido, maior deve ser o retorno, e vice-versa.

Segundo dados do Bacen, a taxa média de juros cobrada em operação de financiamento para capital de giro de abril a setembro de 2008 era de 17,5% e de outubro de 2008 a março de 2009 passou a 25%, enquanto nos mesmos períodos as taxas de juros para aquisição de bens eram, respectivamente, de 4,5% e 7,5%. Isso mostra que financiamentos lastreados em garantias reais (no caso, o bem a ser adquirido), tendem a ser bem mais baratos que os não garantidos ou garantidos por outros ativos, que não prédios e equipamentos.

É inegável que a crise, que está completando um ano, tornou o crédito mais caro, pois as instituições financeiras que tinham capacidade de fazer novos financiamentos, tornaram-se menos arrojadas nos riscos a serem tomados. Daí que de abril a setembro de 2008, o spread médio cobrado das pessoas jurídicas no Brasil era de 25,4% e subiu para 28,8% a partir de outubro 2008 a julho de 2009. Embora a economia tenha mostrado uma certa melhora, ainda devemos levar mais algum tempo até que tudo volte aos patamares pré-crise.

Por conta dessa relação de risco e retorno, nos períodos de incerteza, os juros cobrados pelos empréstimos tendem a crescer, pois o risco de inadimplência torna-se maior. Por outro lado, também em tempos de resfriamento do mercado consumidor, há a tendência de empresas necessitarem mais de fundos para financiar seus negócios, já que a estagnação (ou mesmo a queda) de vendas pode afetar o giro, aumentando os prazos de estoque.

E o que o empresário pode fazer para obter o capital necessário para sua atividade, a um custo mais acessível? Acredite ou não, a resposta pode estar bem debaixo dos seus pés. Não se trata simplesmente de uma hipoteca ou alienação fiduciária em garantia, que são instrumentos bem comuns no mercado financeiro.

Há algumas décadas, o fato de uma empresa ser proprietária do imóvel onde exercia suas atividades era sinônimo de robustez e idoneidade. Tamanha era a relevância dessa informação que nos cartões de visita havia a inscrição "sede própria".

Segundo pesquisas de consultorias especializadas, o Brasil possui cerca de 80% de suas empresas operando em imóveis próprios e apenas 20% operando em imóveis alugados de terceiros. Nos EUA essa proporção é inversa: 20% das empresas operam em imóvel próprio e 80% operam em imóveis de terceiros. A Europa fica no meio-termo, com 50% das empresas operando em imóvel próprio e 50% em imóvel de terceiros.

Nota-se que no Brasil atual essa vinculação à "sede própria" vem se enfraquecendo ao longo dos anos e hoje não tem grande importância para os negócios comerciais de uma empresa o fato de ela ser ou não proprietária do imóvel de sua sede. Essa perda de importância, a meu ver, se deu por três motivos: o desenvolvimento nacional, que gerou mão de obra mais qualificada não só nos centros urbanos, mas também em outras regiões menores; a tecnologia de logística, que permite que o produtor esteja mais distante de seu consumidor; e pelos remédios jurídicos que tornaram a utilização de imóveis de terceiros muito mais segura para o ocupante.

As duas primeiras razões possibilitam a mobilidade da sede dentro do território nacional e a última protege a ocupação do imóvel enquanto o ocupante estiver cumprindo com suas obrigações.

Assim, uma alternativa bastante viável é a venda dos imóveis operacionais. Pode parecer estranho, mas com o desenvolvimento do mercado financeiro imobiliário, hoje existem diversos mecanismos capazes de gerar financiamento a baixo custo, sem colocar em risco a ocupação do imóvel. Some-se a isso o fato de terem se disseminado no Brasil empresas cuja principal atividade é a compra de imóvel para locação pelo antigo proprietário, sem mencionar fundos de pensão e seguradoras que necessitam manter parte de seus recursos em aplicações de baixo risco.

Embora exista a necessidade de tomar algumas precauções para adotar essa alternativa com segurança, o retorno tende a ser vantajoso. Os benefícios desse tipo de operação costumam vir do fato de que o preço pago pelo investidor pode ser simplesmente colocado em aplicações financeiras, podendo gerar rendimento superior ao valor pago a título de aluguel. Troca-se imobilizado por caixa, aumentando a liquidez.

Há também o fato de que os aluguéis pagos são despesas dedutíveis do IR para empresas tributadas pelo lucro real. Para que se tenha uma ideia, o valor do aluguel é sempre estimado entre 0,5 e 1% do valor do imóvel.

Caso a empresa invista o capital da venda do imóvel em equipamentos, poderá haverá também economia fiscal, com aceleração de depreciação, pois edificações depreciam à taxa de 4% a.a. enquanto equipamentos depreciam à taxa de 10% a.a., diminuindo a base de cálculo do IR sem desembolso.

Outra vantagem vem da terceirização da gestão do imóvel. É possível que se preveja no contrato que vier a ser firmado com o adquirente do imóvel a responsabilidade em fazer benfeitorias no imóvel de tempos em tempos e/ou instalar equipamentos mais sofisticados. Isso libera a empresa para manter o foco de seus administradores no negócio.

Os mecanismos jurídicos para a estruturação desse modelo de financiamento são inúmeros. Há estruturas simples como apenas a venda do imóvel com locação subsequente (sale and lease back), até projetos envolvendo instrumentos legais mais sofisticados como direito de superfície, venda a termo, securitização dos aluguéis como recebíveis imobiliários e etc. A formatação dependerá da necessidade de cada empresa e do grau de segurança exigido pelo investidor.

Crédito imobiliário retorna e mercado retoma projetos

Fernando Travaglini, de São Paulo

Fonte: Valor Online – 08/10/2009

O financiamento imobiliário tem tudo para ser o motor do crescimento das carteiras de crédito em 2010

O financiamento imobiliário tem tudo para ser o motor do crescimento das carteiras de crédito em 2010. Os recursos da poupança, a principal fonte de empréstimos habitacionais, nunca foram tão abundantes e a competição entre os bancos pelos melhores empreendimentos e clientes já voltou ao nível anterior à crise.

O Bradesco tem cerca de R$ 4,5 bilhões em recursos já contratados com as construtoras para liberar nos próximos 24 meses. "Esperamos crescer entre 20% e 25% no próximo ano, entre crédito a pessoa física e empresas", diz o diretor do Bradesco, Nilton Pelegrino Nogueira.

A incorporadora PDG Realty, que captou quase R$ 800 milhões em recente oferta de ações, diz estar confortável para aplicar esses recursos na expansão dos negócios, pois a necessidade de capital de giro tem sido bem atendida pelos bancos, segundo o diretor da empresa Frederico Carneiro da Cunha.

O financiamento à produção já está em ritmo semelhante ao de antes da crise. Aos primeiros sinais de aceleração dos lançamentos, as instituições financeiras reativaram as negociações com as empresas e disputam os melhores empreendimentos. Segundo dados da Abecip, entidade que representa os bancos que usam a poupança como fonte de captação, as liberações para obras cresceram 17% em agosto em relação a julho, para R$ 1,154 bilhão. O valor é inferior aos vistos em 2008, mas a tendência é de alta.

"Recebemos entre 10 e 15 projetos novos por semana para passar pelo crivo técnico, uma média de R$ 200 milhões semanais. O mercado está bastante aquecido e os projetos engavetados durante a crise estão sendo colocados em planos de construção", diz Nogueira, do Bradesco. A situação é idêntica no HSBC. "As incorporadoras tomaram coragem e o número de lançamentos neste ano pode atingir o mesmo volume de 2008. Ninguém imaginava isso no começo do ano", disse Roberto Sampaio, diretor da área de crédito às incorporadoras do banco.

Mesmo com a grande oferta de recursos, as taxas de juros dos financiamentos não devem cair mais. Alguns bancos já cobram da pessoa física 7,8% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR). O piso atual no financiamento às incorporadoras está em 10% ao ano mais TR. Abaixo desses patamares, dizem as instituições financeiras, é impossível trabalhar.